法拍房的“诡异”与哀伤

来源:秦朔朋友圈

明星的法拍房

这两年的法拍房火爆异常,就像一朵异域奇葩,在楼市里开得妖艳。

先说说几套关乎名人的法拍房。

之前成龙在北京NAGA上院的两套房子被法拍。因为当年成龙以公司名义买下两套房后一直没有办理产权变更,两套房子仍处在开发商名下。开发商身陷债务纠纷,其名下两套房产及车位被查封。不过在开拍日的前几天又因案外人异议被法院撤回。

这套NAGA上院是中国豪宅史上可谓是教科书级的存在,它位于北京东直门内大街9号,是东二环内保留完好的四合院遗址——康有为的故居。

早在2007年开盘之时,楼盘均价为每平方米8万元,最低每套2400万起,被业界称之为“皇家豪宅”,并且仅有99户,开发商还宣称“不是有钱就能住进来的”。

只是当年的“豪宅专家”如今身陷多起债务纠纷。NAGA上院也因2014年房祖名的容留吸毒案而再度出名。更加值得一提的是,NAGA上院99席豪宅中,共有19套拍卖房产,占总数的比例达到20%!

相比成龙的“皇家豪宅”,贾跃亭的法拍房则相形“朴实无华”。其中一套是位于北京市东城区的4室2厅的学区房,在2020年10月低于市场价近250万元的价格成交,成交价为2406万。据称,这个新业主在北京没有住宅,家里有两个孩子,买套学区房用以自住。

名人豪宅只是法拍房的一个缩影,也更符合普通人对“法拍房”的印象——法拍的不是企业生产办公用地,就是千万级豪宅,多是企业主、富豪因生意、纠纷陷入资金链断裂而造成的资产拍卖。

但近年来法拍房的崛起十分迅猛,一些普通的门面、办公甚至住宅都开始上线。淘宝上“逛法拍”已经成为笔者的一项“爱好”,从中也发现了一些“玄妙”的现象。

火爆的法拍市场

玄妙在哪里?

首先,笔者发现,以物业属性来分,三四线城市多厂房商铺办公楼,一二线核心城市则是普通住宅居多。尤其是在法拍房盛行的北上广深杭这样的城市,有时还能淘到一些优质资产。

其次,阿里在法拍房上的营销也是噱头十足。让普通法拍房越来越成为普通人置业的路径。以去年苏州热门的“凶宅试睡”为例,该套房子因发生过“凶案”,被大家理解为“凶宅”。阿里高价为该房源招聘“试睡主播”引发大家的集体关注,最后该房源以高出起拍价80万的价格成交。这个价格甚至超出了该小区的正常二手房价,笔者非常好奇竞拍成功者的心态。

最重要的是,一二线城市法拍住宅的竞拍十分踊跃,有不少住宅还是溢价成交。比如笔者曾关注的一套杭州市中心高端小区90方的房源,在1月中旬进行法拍。起拍价480万,同面积二手房真实成交价约在600万左右,最终该法拍房成交价高达680万!整整高出二手房真实成交价的15%左右。

更加夸张的是,杭州去年12月底曾拍卖一套杭大新村的学区房,起拍价242万,在160轮竞拍后最终成交价高达612万,单价为7.12万,而同小区的二手价格在5.6万左右。该房源的性质为“房改房”,且为历史建筑,过户时还需缴纳房改房的相关税费和维修费;另外土地性质为“使用权划拨”,未来房子过户要变更为“出让”还要再缴纳土地出让金和增值收益部分。这套房子的真实成本要在8万以上!

杭州法拍房市场如此火爆,别的城市又如何呢?

根据瀚海数据研究院统计,2020年北京、上海、广州、深圳四大一线城市共计成交法拍房10154套。

以北京为例,去年法拍市场共计挂牌上拍房源5620套,成交法拍房2384套,环比上涨2.32%;成交总价260亿元,环比上涨7.47%;平均折扣为7.78折。

而另外一个大城市——上海,根据央视新闻报道,上海的法拍房每套房源会有9个人参与竞拍,且基本上有85%的房源都会在一拍当中被客户拍中。

法拍房成交火爆,很大原因是在于大城市楼市本身就比较热,并且都执行着严厉的限购。对大部分限购城市来说,购买法拍房,可以绕开限购,有些甚至还能贷款。是一部分购房者“曲线置业”的路径。

但是会不会有人像笔者一样心有疑问:为什么近些年法拍房挂牌规模的增长会如此惊人呢?

5年3倍的法拍房规模

根据《中国证券报》报道,目前平台拍卖(变卖)房源挂牌量为1342850套。年内截至1214日的房源为272979套,2015年同期为87879套,5年时间增幅超三倍。

5年3倍?房源规模为何扩张如此之快?

笔者认为,一方面是由于金融监管收紧、效率提升,使得很多违约债务抵押物能通过司法拍卖,比以往更快速地进入市场流通。

但另一方面则是很多企业、个人甚至是城市正面临着高杠杆带来的债务风险。而法拍房则是这些债务带来的直接结果。

据《21世纪经济报道》的报道,经央行数据测算,2020年贷款核销金额达12180亿元,2019年同比增长15%,创有记录以来新高。同时,核销金额也是2018年以来连续三年超过1万亿元。2018年、2019年分别为10151亿元、10551亿元。

核销,就是银行按规定将呆账贷款或贷款损失予以核销的一种制度。这个数据意味着不良贷款正在大幅增多。2020年8月,银保监会主席郭树清接受媒体采访时表示,“我们持续加大了不良贷款处置力度,今年(2020年)全年预计银行业要处置3.4万亿元,去年(2019年)是2.3万亿元。明年的处置力度会更大,因为更多的贷款延期,明年才暴露出来,所以要把新的问题和老的问题结合起来,一起处置,当然我们更要控制好新增贷款的质量。”

3.4万亿的不良贷款!这些不良贷款又集中在哪里?其中又有多少流向了楼市呢?笔者不能妄自揣测,不过去年郭树清曾一再表示,“房地产是最大的灰犀牛”。其中深意,值得玩味。

债务漩涡

如果说我们正处在各大债务漩涡之中。那么,中小房企应该首当其冲。阿里上架的各类房源资产包,有不少就来自于破产的中小房企。

阿里拍卖曾一次性上线10套位于南京市六合区横梁镇山东路51号雨花石文化园的房产;也上线了常熟市新茂轻纺城的32套房源;今年9月还一次上线了杭州中泰9套住宅。中小型房企相继破产,规模房企资金链断裂,还有“五条红线”紧随其后。

因资金链断裂而走向破产的还不止中小房企,楼市调控、金融政策不断收紧的大背景下,很多采取高杠杆策略的规模房企纷纷陷入危机,如今身陷泥潭的既有五洲国际、银亿、三盛宏业等小型房企,亦有福晟、泰禾这样高杠杆的中大型房企。

这说的是债务漩涡中的企业,而另一种杠杆则体现在我们普通人身上。

去年8月,第一财经对23个重点城市的杠杆率进行了梳理。

该数据有些滞后,考虑到上海四季度的楼市暴涨,上海的杠杆率会有很大飙升。除去上海,厦门、杭州、南京、深圳、广州等地的杠杆率,总体都比较突出,不管是居民资金杠杆率还是住户部门杠杆率,都处于相对的高位。居民贷款以房贷为主,杠杆率越高,说明楼市行情越火热。

当然杠杆率和经济增速密切相关,城市经济越发达,收入水平越高,加杠杆的可能也会越大,说明居民对自己未来的偿还能力比较自信。尤其是杭州、深圳每年都有大量的人口净流入,似乎在告诉大家,“别怕,只要在好的城市,楼市里多的是接盘侠。”

于是有些人为了实现财富的快速增值,最大限度地加杠杆。有的购房者在没有启动资金的前提下,会转向首付贷。还有更老练的人玩起全套“杠杆游戏”:在限价套利的背景下,纷纷“打新”,利用老房产抵押——付新房全款——拿到新房产证再抵押。完全是用贷套贷,以贷养贷的杠杆游戏。在这里有诸多环节,稍有不慎就会资金链断裂,房子会被银行收走。

2020年有苏州的炒房客,通过垫资公司利用728万元全款购买深圳前海某小区小户型。最终因资金链断裂,被垫资公司起诉,刚入手的房产被深圳市罗湖区人民法院查封。在阿里拍卖上被人以660万元底价拍走。

这些法拍房的“热销”正在暴露了这么一个真相,人们正在用杠杆撬动杠杆,用泡沫在追赶泡沫。阿基米德如若知道了我们的楼市,不知作何感想。

锋利的杠杆

巴菲特曾说:令聪明人破产的三个方法是:酒(liquor)、女人(lady)和杠杆leverage)。

其实,杠杆是一项放大器。在财富上升的时候,可以放大财富。在下跌时,更会加速缩水。并且杠杆在下跌期会比上升时放得更大,因为资产的基数变大了。

2008年任英国金融服务局主席的作者Adair Turner2015年出版《债务与魔鬼》一书,对美国次贷危机、危机后中国债务、欧盟小国危机均有描述。书中写道,大多数的银行信贷创造并非经济增长所需,金融自由化造成了金融膨胀化,助推了房地产过度繁荣与金融空转,加剧了财富不平等分配,导致了过量债务及其必然的债务危机和经济萧条。

全球化助推了债务和经济危机的传染速度,债务只是在全球范围内转移,却无法消除。如果不约束私人部门的信贷创造,债务危机也无可避免。

我们正在一个高杠杆的时代里。这个杠杆有多高?具体数字我们普通人可能无法清晰认知。近日刚出的“上海楼市新政”的一段话,可能能说明一些问题:

“《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。”

到底有多少贷款催生了楼市的上涨?有多少其他类目的贷款最终变成了房贷?2021年又会多出多少套法拍房?笔者很想知道答案。

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